2021年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析行業(yè)進(jìn)入優(yōu)化升級(jí)階段

2021-01-20 16:00:47

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隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品交易的深度和廣度得到拓展，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)物流的需求也在不斷增加，進(jìn)一步帶動(dòng)物流地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。自2003年普洛斯進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”，國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開(kāi)序幕，目前，基于國(guó)內(nèi)行業(yè)用地限制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的需求，物流地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段。

物流地產(chǎn)是由美國(guó)普洛斯(Prologis)公司率先提出并實(shí)踐的，開(kāi)始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有將近40年的歷史。普洛斯對(duì)物流地產(chǎn)的解釋是：根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點(diǎn)，建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理專用物流設(shè)施，并且采用本地與全球的專業(yè)技能開(kāi)發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)貨物從供應(yīng)地向接收地的流通?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇一般包括物流園、物流配送中心、物流倉(cāng)庫(kù)、物流分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體，

物流地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的細(xì)分領(lǐng)域，也是傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)功能和服務(wù)的延伸業(yè)態(tài)。

——物流地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)

物流地產(chǎn)依托土地資源和基礎(chǔ)設(shè)施，物流地產(chǎn)的資產(chǎn)形成包含選址、建設(shè)、出租等環(huán)節(jié)，最終實(shí)現(xiàn)物流與不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合，因此物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。

——物流地產(chǎn)與物流倉(cāng)儲(chǔ)

物流地產(chǎn)不僅僅局限于傳統(tǒng)意義上的物流倉(cāng)儲(chǔ)，是在經(jīng)濟(jì)全球化與供應(yīng)鏈一體化背景下的倉(cāng)儲(chǔ)，是在現(xiàn)代物流系統(tǒng)中以滿足供應(yīng)鏈上下游的需求為目的，在特定的有形或無(wú)形的場(chǎng)所、運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)物品的進(jìn)出、庫(kù)存、分揀、包裝、配送及其信息進(jìn)行有效的計(jì)劃、執(zhí)行和控制的物流活動(dòng)。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段

2001年中國(guó)加入WTO后，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，提出“物流地產(chǎn)”概念的普洛斯于2003年進(jìn)入中國(guó)開(kāi)始“圈地運(yùn)動(dòng)”，同時(shí)將倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)帶入國(guó)內(nèi)，至此國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展拉開(kāi)序幕。

行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)趨緩

從物流保管費(fèi)用規(guī)模來(lái)看，近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2010-2019年物流保管費(fèi)用保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，到2019年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到5.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.4%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的34%；

從倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額增速來(lái)看，2012-2016年保持高增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從2017年開(kāi)始國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)固定資產(chǎn)投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整體來(lái)看，近幾年國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)固定資產(chǎn)投資大幅收縮，但市場(chǎng)規(guī)模依舊保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)高速發(fā)展轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展階段。

新冠疫情的影響分析

受新冠疫情影響，2020年初國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展受阻，但自3月份開(kāi)始，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)迅速恢復(fù)至50%榮枯線以上水平，2020年12月，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)量指數(shù)為54.4%，保持在擴(kuò)張區(qū)間，反映出倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)需求在上月高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，依舊保持旺盛的態(tài)勢(shì)。

注：2020年9、10月份數(shù)據(jù)未公布。

基于國(guó)內(nèi)以內(nèi)循環(huán)為主的雙循環(huán)發(fā)展格局以及未來(lái)新冠病毒疫情將逐漸得到控制的預(yù)期，預(yù)計(jì)2021年國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)需求將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，將進(jìn)一步促進(jìn)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

另外，疫情期間的物流服務(wù)效率面臨挑戰(zhàn)，使得在運(yùn)營(yíng)效率上有明顯優(yōu)勢(shì)的高標(biāo)倉(cāng)得到行業(yè)的廣泛關(guān)注，而大量提供基礎(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)，疫情對(duì)行業(yè)的物流服務(wù)升級(jí)起到一定程度的促進(jìn)作用，行業(yè)將迎來(lái)新一輪變革。

物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

目前物流地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入優(yōu)化調(diào)整階段，在新的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展階段，物流地產(chǎn)將朝向集約化與協(xié)同化、規(guī)?；c網(wǎng)絡(luò)化、綠色化與低碳化方向發(fā)展。